주빌리칼럼

진짜 집 주인은 누구?

40대 초반 외벌이 가장 손 씨는 다니던 직장의 안정적인 급여와 무리 없이 승진할 것이라는 전망을 바탕으로 약 3년 전 수도권 외곽에 주택담보대출 1억 8천만 원을 받아 4억 원 대의 30평 아파트를 구매하였다. 자녀가 진학하여 사교육비가 늘어나면 주택 구매가 어려울 것으로 보였기 때문이다. 그러나 정작 3년의 거치 기간이 종료되고 원금을 상환하게 되는 시점이 도래하자 전혀 예측하지 못 했던 상황이 전개되었다. 매월 세후 수령하는 급여 480만 원의 30%에 육박하는 원리금을 내게 된 것이다. 대출 상환 외에도 두 자녀에 대한 양육비 100만 원과 남아있는 외제차 할부 금액까지 겹쳐 주택 구입 시에는 상상도 못 할 만큼 살림이 빠듯하게 되어 부부 싸움이 잦아졌다.

손 씨는 상담하면서 이 아파트의 진짜 주인은 자기가 아니라 시중은행이며, 본인은 그저 매월 고가의 월세를 납입하는 세입자라며 씁쓸하게 자조하듯 웃었다. 적지 않게 벌어도 저축은커녕 매달 적자 현금흐름임을 확인하며 현재 다니는 직장에서 퇴사하면 주거에서도 퇴거해야 하는 것 아니냐며 빚을 내 주택을 구입한 자신을 원망했다.

빚내서 주택 구입 후 악화되는 가계 재무

1990년대부터 주요 선진국들은 실질적인 경제성장에 전혀 기여하지 않는 “신용금융” 산업에 집중하여 각종 정부 규제안을 풀었다. 자신의 재무 능력이 아닌 자산의 가치 상승이라는 외부 요인에 기대어 거액의 대출을 겁도 없이 일으킬 수 있는 시스템을 만든 것이다. 대출 변제는 어차피 자산 차익으로 할 것이기 때문에 대출 금액은 문제가 아니다. 냉정하게 보면 투자가 아닌 도박이다. 판돈에서 승자만이 돈도 벌고 빚도 갚는 도박이다. 그러나 주택 담보 대출은 도박판의 판돈보다 훨씬 더 위험한 룰렛이라는 사실을 깨닫는 데는 오래 걸리지 않았다.

손 씨는 적자 현금 흐름이 발생하자 다양한 방법을 시도하였다. 우선 불필요한 소비와 지출을 줄이기 위해 가지고 있던 신용카드를 모두 자르고 체크카드로 바꿨다. 신용카드 결제 잔액은 보험을 해지하여 상환하였다. 이렇게 긴축 재정으로 구조를 조정했지만 가장 높은 비율을 차지하는 주택 원리금 상환 부담으로 삶의 질은 떨어지고 가계 재무는 개선되지 않았다. 결국 그는 고민 끝에 아파트를 부동산 중개업소에 매물로 내어 놓았다.

그러나 그가 살고 있는 아파트 단지 내에는 손 씨와 비슷한 이들이 많았다. 아파트 가격은 그가 3년 전 구매할 당시보다 약 7천만 원 가까이 떨어져 있었고 본인과 비슷한 처지에 있는 사람들이 거의 헐값에 투매하다시피 내놓은 물량이 많아 본인이 생각하는 가격에 처분하기 어렵게 되었다. 이제 손 씨에게 남은 방법은 강제 경매를 통해서라도 은행 대출을 정리하고 남은 돈에 맞춰 주택 규모와 살림살이를 줄이는 것 외에는 없다.

주택 담보 대출자를 위한 재정 해법

2018년 5월 기준 주택담보대출 보유자 중 1가구 주택자는 약 502만 명인 것으로 조사되었으며 이 중 147만 명은 다중채무자로 주택담보대출 외에 2금융권 대출을 동시에 보유한 것으로 나타났다. 이들은 주택을 구입할 때 필요 자금을 충분히 받지 못하였거나 혹은 주택 담보 대출을 받은 이 후 다른 용도의 자금이 필요해 다시 신용 대출을 받은 것으로 분석되었다.

사례자인 손 씨처럼 긴축 구조로 조정하기도 하지만 일반적인 경우에는 주택 담보 대출의 근저당을 추가로 설정하여 대출을 더 받는 이들도 적지 않다. 실제로 불과 4-5년 전에는 은행들이 앞 다투어 주택담보대출 원금 상환이 도래하는 집주인을 상대로 대출을 갈아 태워 의도적으로 원금 상환을 유예하도록 만들었다. 그러나 이 방법은 궁극의 해결책이 아니다. 현재는 금융위원회가 발표한 강제 경매 유예 제도를 통해 주택담보대출 조정 방법이 있기는 하다. 그러나 이는 최악의 상황에서 선택해야 하는 궁여지책일 뿐이다. 채무를 조정 받았더라도 매월의 지출과 현금 흐름을 관리하지 않는다면 결국 경매라는 최악의 상황을 맞는 것은 반드시 돌아오기 때문이다. 자발적인 돈 관리만큼 최상의 방법은 없다.

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